Arrendamento e subarrendamento rural

Um dos contratos mais usuais no meio rural é, sem sombra de dúvidas, o arrendamento rural. Este contrato enquadra-se no conceito de contrato típico, pelo fato de a legislação agrária assim o definir. Posto isto, compete-nos conhecê-lo profundamente, aprendendo como deve ser elaborado e o mais importante, quais regras podem nele se fazer constar.

Conceito

O Código Civil de 1916 (hoje revogado pelo Código Civil de 2002) criou regras acerca da exploração do imóvel rural como não poderia deixar de ser, visto que no início do século passado, o meio rural empregava e produzia mais que os centros urbanos.

O Direito tem por finalidade precípua criar normas de conduta visando permitir um bom convívio social, penalizando aqueles que não se adaptam. Somente a punição, imposta pelo Estado, é capaz de obrigar alguém a fazer algo contra sua própria vontade. Conhecendo o poder quase ilimitado que gozavam os “coronéis” do início do século passado, aquele Código Civil definiu normas visando proteger a parte débil da relação jurídica, qual seja, o terceiro-possuidor.

Naquela época, a cessão do imóvel rural, no todo ou em parte, era chamada de ALUGUEL DA TERRA, pois a área é locada para terceiro utilizá-la dentro dos limites contratuais. Ainda hoje há pessoas que denominam o contrato de arrendamento de contrato de aluguel de terras, que é INCORRETO, visto que, a partir de 1964, com a entrada em vigor do Estatuto da Terra, a nomenclatura passou a ser ARRENDAMENTO RURAL.

Cediço que arrendamento, aluguel e locação são sinônimos, no entanto, o linguajar jurídico exige adequação. Ora, se desde 1964 o nome do contrato deixou de ser ALUGUEL DE TERRA para ser ARRENDAMENTO RURAL, não há razões para se utilizar aquela nomenclatura. Esta observação é pertinente à medida que ainda há muitos profissionais (advogados, contadores e administradores) que insistem em denominar o contrato de arrendamento como aluguel de terra. Todo e qualquer profissional atualizado, ao se deparar com contrato com esta nomenclatura sabe, com toda a certeza, que encontrará incorreções no conteúdo do contrato, pois, se quem o elaborou sequer sabe qual o nome do contrato, imagine então o conteúdo!

Desta forma, o único nome existente atualmente para se utilizar em contrato que tenha por objeto a exploração de imóvel rural é ARRENDAMENTO RURAL. Esqueça as nomenclaturas ALUGUEL DE TERRA ou LOCAÇÃO DE TERRA. Estes nomes existiram até 1964!

E foi exatamente neste ano que o Estatuto da Terra criou o nome Arrendamento Rural, sendo que o Decreto n. 59.566∕66 assim o definiu:

“Art. 3º. Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei”.

Deste conceito legal devemos extrair a essência do que seja arrendamento rural e o que o qualifica é a cessão para USO E GOZO de imóvel rural.

Ao dizer que o proprietário CEDE o USO e GOZO de imóvel rural entenda-se que o posseiro (terceiro – arrendatário) poderá se utilizar da gleba especificada em contrato (USO) e destinar livremente dos bens produzidos (GOZAR da produção), ou seja, quem decide o que irá fazer com a colheita ou produção é o posseiro, isto significa usar (produzir da forma que lhe é conveniente) e gozar (dispor do resultado). Assim sendo, o Arrendamento Rural é contrato através do qual o proprietário permite a exploração de certa área sem interferir na atividade exercida pelo contratado (arrendatário).

Ciente que no arrendamento rural há cessão do uso e gozo de imóvel rural, como consequência lógica, os lucros ou prejuízos obtidos pelo posseiro não poderão ser transferidos ao proprietário do imóvel, que receberá como contraprestação da gleba negociada, “certa retribuição ou aluguel” previamente estabelecido entre as partes. Desta forma, não importa se o arrendatário teve prejuízo, deverá honrar o compromisso assumido no sentido de pagar o valor definido.